{"id":4303,"date":"2023-02-23T16:36:40","date_gmt":"2023-02-23T15:36:40","guid":{"rendered":"https:\/\/urnest.it\/?p=4303"},"modified":"2023-05-04T14:05:01","modified_gmt":"2023-05-04T13:05:01","slug":"diaria-vs-percentuale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urnest.it\/it\/magazine\/diaria-vs-percentuale\/","title":{"rendered":"Diaria o Percentuale; quale sistema \u00e8 pi\u00f9 conveniente per il proprietario di immobile?"},"content":{"rendered":"\n

Quando diamo in gestione un immobile ad un property manager <\/em>possiamo trovarci di fronte ad una proposta di guadagno a diaria o a percentuale<\/strong>. Qual \u00e8 la differenza fra queste due modalit\u00e0 e quale conviene di pi\u00f9 al proprietario?
A prima vista il guadagno a percentuale potrebbe sembrare molto allettante, tuttavia ci sono vari elementi da tenere presenti su quanto prospettato, cos\u00ec da non avere sorprese quando si fanno i conti a fine anno. La formula di guadagno a diaria invece ad un primo sguardo pu\u00f2 sembrare meno invitante durante i picchi stagionali, ma offre vantaggi e tutele che a conti fatti, lo rendono un sistema di pagamento capace di garantire un\u2019ottima costanza di rendimento, certezza dei costi e massima trasparenza. Scopriamo insieme queste diverse modalit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Guadagno a percentuale sulla locazione<\/h2>\n\n\n\n

Il guadagno a percentuale<\/strong> a prima vista sembra davvero appetibile. Con questa modalit\u00e0 il proprietario ottiene una determinata percentuale calcolata su ogni notte di pernottamento fatta nel suo immobile. Attenzione per\u00f2 a mettere in chiaro con il proprio property manager<\/em> alcuni aspetti che possono cambiare le carte in tavola:<\/p>\n\n\n\n

La percentuale \u00e8 effettiva?<\/h3>\n\n\n\n
  1. Nella maggior parte dei casi gli appartamenti vengono promossi tramite canali Online (le cosiddette Online Travel Agency<\/a><\/strong>), ovvero le piattaforme come Booking, AirB&B, Expedia<\/strong> o altri. Queste trattengono una percentuale che oscilla fra il 15 e il 25%. \u00c8 importante sia esplicitato chi ha in capo questi costi. <\/li>
  2. Il servizio offerto dai property manager <\/em>\u00e8 soggetto all\u2019IVA, che pu\u00f2 essere o meno inclusa nella percentuale proposta;<\/li>
  3. Ogni appartamento deve essere allestito con <\/strong>biancheria fresca e pulita<\/strong> <\/a>da uno staff specializzato. Sarebbe sempre consigliabile chiedere se i costi di questi servizi sono parte del prezzo su cui si calcola la percentuale.<\/li>
  4. La fiscalit\u00e0 \u00e8 un passaggio fondamentale per capire il vero guadagno dell\u2019operazione. La cedolare <\/a>secca<\/a><\/strong>, applicata dalla maggior parte dei proprietari che mettono a reddito tramite affitti brevi il loro immobile, si applica sull\u2019intero importo delle competenze maturate, che comprende le spese condominiali e le utenze. Bisogna essere sicuri che il margine di guadagno del property manager<\/em> non sia conteggiato tra queste competenze se non si vuole pagare le tasse su somme pi\u00f9 alte di quelle effettivamente incassate. <\/li>
  5. Nell\u2019ultimo anno il tema delle utenze<\/strong> \u00e8 diventato molto sentito dai proprietari. Per questo \u00e8 importante che il property manager <\/em>fornisca delle garanzie volte ad evitare che un buon guadagno venga dilapidato nel momento in cui arrivano le bollette di luce e gas. Attenzione anche al fatto che i soldi utilizzati per saldare le utenze sono parte delle competenze ricevute e sulle quali viene determinata la base imponibile per il pagamento delle tasse.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Vantaggi e svantaggi della Percentuale <\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    \u00c8 molto facile proporre ad un proprietario la prospettiva di gestire il suo immobile trattenendo una percentuale molto bassa del reddito prodotto, ma questa formula \u00e8 la migliore? <\/p>\n\n\n\n

    \"Guadagno<\/figure>\n\n\n\n

    Poniamo l’esempio di una prenotazione per due notti effettuata online al costo di \u20ac 200,00, dove il property manager<\/em> lavori con una percentuale del 30%. Logica vorrebbe che il proprietario guadagnasse \u20ac 140,00 ed il property manager<\/em> \u20ac60,00<\/strong>. \u00c8 facile intuire per\u00f2 che un check-in ed il check-out, le pulizie e l\u2019allestimento con biancheria \u2013 senza contare la gestione del cliente prima, dopo e durante la prenotazione – difficilmente possono essere coperti da questa somma, per di pi\u00f9 se si pensa alla necessit\u00e0 di aggiungere l\u2019IVA. Per questo motivo \u00e8 uso comune per i property manager <\/em>che lavorano a percentuale chiedere all\u2019ospite un contributo per le pulizie<\/strong>, che varia da \u20ac40,00 a \u20ac80,00. Nel caso dell\u2019esempio, al prezzo di vendita si sommer\u00e0 almeno \u20ac40,00 di pulizie a carico del cliente; in questo modo sul prezzo finale pagato dal cliente il margine del property manager <\/em>non sar\u00e0 pi\u00f9 di \u20ac60,00, ma di \u20ac100,00. Ovvero il 40%<\/strong> di quanto effettivamente incassato! Inoltre, nel caso in cui la prenotazione arrivi tramite una OTA (AirBnB e Booking sono tra le pi\u00f9 conosciute), bisogna detrarre ai \u20ac200,00 almeno il 15%, prima di calcolare la percentuale a proprio favore. Nell\u2019esempio di cui sopra avremmo i seguenti risultati: 
    \u20ac200,00 – 15%= \u20ac170,00 di cui il 70%, cio\u00e8 \u20ac119,00, andrebbero al proprietario ed il 30%, quindi \u20ac51,00 al gestore, che aggiunger\u00e0 \u20ac40,00 di pulizia ed a questo punto avr\u00e0 gi\u00e0 portato il suo margine al 45%. Se a questo aggiungiamo che, in questo tipo di rapporto i property manager<\/em> non possono fornire garanzie che vadano al di l\u00e0 di impegno formale ad avvisare gli ospiti di evitare di usare in maniera scriteriata le utenze, una volta tolti i costi e le tasse, potremmo rilevare che la percentuale di guadagno netto del proprietario rispetto ai movimenti finanziari differisce da quella prospettata. <\/p>\n\n\n\n

    Problemi di stagionalit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n

    Esiste un altro tema da considerare relativamente al guadagno a percentuale: la curva dei loro guadagni avr\u00e0 variazioni molto significative a secondo della stagionalit\u00e0. Visto l\u2019incredibile trend positivo<\/a> che sta avendo il mercato degli affitti di breve periodo, durante l\u2019alta stagione il guadagno sar\u00e0 sicuramente interessante. Tuttavia nei mesi di bassa stagione in cui il property manager<\/em> \u00e8 costretto ad abbassare i prezzo degli immobili al fine di attrarre una domanda meno prorompente, il proprietario incasser\u00e0 importi nettamente inferiori. Questo coincide nella maggior parte dei casi con l’inverno e, nelle citt\u00e0 d\u2019arte, con i periodi pi\u00f9 caldi dell\u2019estate, cio\u00e8 proprio nei momento dell’anno in cui il proprietario ha i costi pi\u00f9 alti per il mantenimento del suo immobile<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Guadagno a Diaria sugli immobili<\/h2>\n\n\n\n

    Il guadagno a diaria, dove per ogni giorno in cui l\u2019appartamento \u00e8 occupato, si percepisce un compenso variabile a seconda della lunghezza della prenotazione, potrebbe sembrare meno conveniente ad un primo sguardo, perch\u00e9 il proprietario teme di non riuscire a partecipare appieno al maggior guadagno in occasione di particolari eventi o fiere, dove la grande richiesta permette di spuntare margini pi\u00f9 elevati. \u00c8 altrettanto vero per\u00f2 che questa formula ripaga in pieno il proprietario con maggiori garanzie relative ai costi da lui sostenuti e soprattutto evita le oscillazioni fra guadagni altissimi e bassissimi, garantendo una continuit\u00e0 di reddito che a fine anno regala soddisfazioni pari ed a volte superiori della formula a percentuale. Capiamo perch\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

    Vantaggi e Svantaggi della Diaria<\/h3>\n\n\n\n

    Il proprietario riceve dal property manager<\/em> una determinata cifra per ogni notte occupata. Questa cifra \u00e8 ovviamente molto pi\u00f9 alta per le prenotazioni brevi e decresce con l\u2019aumentare della lunghezza del soggiorno degli ospiti. Questo permette alcuni vantaggi:<\/p>\n\n\n\n

    1. Durante la maggior parte dell\u2019anno, quando si susseguono tante prenotazioni brevi, la diaria risulta davvero alta e si possono guadagnare cifre sicuramente gratificanti al;<\/li>
    2. Costanza di rendimento e controllo sul prezzo minimo che si \u00e8 disposti ad accettare. Nei periodi di bassa stagione la diaria risulter\u00e0 sempre quella prescelta, senza picchi al ribasso, sar\u00e0 il gestore a dover abbassare i propri margini per garantire soddisfazione al proprietario e quindi mantenere l\u2019immobile per la successiva alta stagione;<\/li>
    3. Bollette bloccate. La propriet\u00e0 ha in carico il pagamento delle utenze, ma solo fino ad una determinata soglia, oltre la quale \u00e8 il property manager<\/em> a farsi carico delle utenze. Quando si tira la riga a fine anno il controllo dei costi permette di non vedere il proprio guadagno diminuito ed evita sorprese;<\/li>
    4. Possibilit\u00e0, per i contratti superiori al mese, di scorporare l\u2019acconto relativo alle spese condominiali ed utenze versato dall\u2019ospite dal guadagno relativo al canone, con ovvi vantaggi dal punto di vista fiscale;<\/li>
    5. Trasparenza totale e nessuna sorpresa sgradita. Il proprietario \u00e8 sempre a conoscenza di quanto andr\u00e0 ad incassare, senza doversi preoccupare se una prenotazione \u00e8 effettuata da una OTA che richiede una percentuale maggiore o minore, n\u00e9 del regime fiscale a cui \u00e8 soggetto il property manager<\/em>.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      In questo modo il proprietario ha sempre una buona entrata e non \u00e8 mai costretto ad abbassare il suo compenso. La curva dei guadagni \u00e8 pi\u00f9 costante rispetto a quella offerta dal rapporto a percentuale, senza per questo essere penalizzante in senso assoluto. Facciamo un esempio.<\/p>\n\n\n\n

      Un piccolo esempio<\/h4>\n\n\n\n

      Un affitto di \u20ac1.800,00 per 30 giorni di soggiorno, pu\u00f2 fruttare al proprietario \u20ac60,00 al giorno. Lo stesso immobile affittato per meno di una settimana, porta nelle tasche del proprietario fino al doppio, \u20ac120,00 al giorno. \u00c8 proprio Il property manager <\/em>a fare i margini adeguati per permettere, sia a lui che al proprietario, di guadagnare adeguatamente. Con questa formula la comunanza di interessi tra le parti coinvolte viene sempre garantita, cos\u00ec come la perfetta trasparenza dei guadagni. <\/p>\n\n\n\n

      In conclusione<\/h2>\n\n\n\n

      Come abbiamo visto entrambe le modalit\u00e0 hanno i loro vantaggi e i loro svantaggi. Sebbene non ci sia una modalit\u00e0 da privilegiare sotto ogni punti di vista, \u00e8 indubbio che la diaria formula a diaria sia commercialmente pi\u00f9 competitiva su entrambi i tipi di affitti, brevi e medi.
      Il guadagno a percentuale \u00e8 premiante per gli affitti brevi, con cifre piuttosto alte soprattutto durante gli eventi. Funziona meno bene sugli affitti di qualche mese visto che i prezzi generati possono essere, a seconda della percentuale trattenuta dal property manager<\/em>, poco invitanti a livello commerciale per gli ospiti o penalizzanti per il proprietario. UR NEST Serviced Apartments offre al proprietario la possibilit\u00e0 di scegliere tra le due formule a seconda delle sue preferenze: la percentuale per chi decide di partecipare maggiormente al rischio di impresa dell\u2019attivit\u00e0 o la diaria per chi gradisce una maggiore costanza di rendimento e la totale chiarezza nei conteggi di fine mese.
      Se desideri darci in gestione il tuo appartamento per una locazione breve o media, vuoi ricevere informazioni o avere un prospetto dei possibili guadagni, contatta       info@urnest.it <\/a><\/p>\n\n\n\n


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      Il mercato degli affitti brevi e medi \u00e8 in forte ascesa e permette rendite garantite. Scopri perch\u00e9 \u00e8 un’ottima soluzione d’investimento. <\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4319,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[40,51,52],"class_list":["post-4303","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-magazine","tag-affitti-brevi-e-medi","tag-guadagno-a-diaria","tag-guadagno-a-percentuale"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4303","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4303"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4303\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4319"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4303"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4303"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/urnest.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4303"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}