DIARIA O PERCENTUALE; QUALE SISTEMA È PIÙ CONVENIENTE PER IL PROPRIETARIO DI IMMOBILE?

Quando diamo in gestione un immobile ad un property manager possiamo trovarci di fronte ad una proposta di guadagno a diaria o a percentuale. Qual è la differenza fra queste due modalità e quale conviene di più al proprietario?
A prima vista il guadagno a percentuale potrebbe sembrare molto allettante, tuttavia ci sono vari elementi da tenere presenti su quanto prospettato, così da non avere sorprese quando si fanno i conti a fine anno. La formula di guadagno a diaria invece ad un primo sguardo può sembrare meno invitante durante i picchi stagionali, ma offre vantaggi e tutele che a conti fatti, lo rendono un sistema di pagamento capace di garantire un’ottima costanza di rendimento, certezza dei costi e massima trasparenza. Scopriamo insieme queste diverse modalità.

Guadagno a percentuale sulla locazione

Il guadagno a percentuale a prima vista sembra davvero appetibile. Con questa modalità il proprietario ottiene una determinata percentuale calcolata su ogni notte di pernottamento fatta nel suo immobile. Attenzione però a mettere in chiaro con il proprio property manager alcuni aspetti che possono cambiare le carte in tavola:

La percentuale è effettiva?

1. Nella maggior parte dei casi gli appartamenti vengono promossi tramite canali Online (le cosiddette Online Travel Agency), ovvero le piattaforme come Booking, AirB&B, Expedia o altri. Queste trattengono una percentuale che oscilla fra il 15 e il 25%. È importante sia esplicitato chi ha in capo questi costi.
2. Il servizio offerto dai property manager è soggetto all’IVA, che può essere o meno inclusa nella percentuale proposta;
3. Ogni appartamento deve essere allestito con biancheria fresca e pulitada uno staff specializzato. Sarebbe sempre consigliabile chiedere se i costi di questi servizi sono parte del prezzo su cui si calcola la percentuale.
4. La fiscalità è un passaggio fondamentale per capire il vero guadagno dell’operazione. La cedolare secca, applicata dalla maggior parte dei proprietari che mettono a reddito tramite affitti brevi il loro immobile, si applica sull’intero importo delle competenze maturate, che comprende le spese condominiali e le utenze. Bisogna essere sicuri che il margine di guadagno del property manager non sia conteggiato tra queste competenze se non si vuole pagare le tasse su somme più alte di quelle effettivamente incassate.
5. Nell’ultimo anno il tema delle utenze è diventato molto sentito dai proprietari. Per questo è importante che il property manager fornisca delle garanzie volte ad evitare che un buon guadagno venga dilapidato nel momento in cui arrivano le bollette di luce e gas. Attenzione anche al fatto che i soldi utilizzati per saldare le utenze sono parte delle competenze ricevute e sulle quali viene determinata la base imponibile per il pagamento delle tasse.

Vantaggi e Svantaggi della Percentuale

È molto facile proporre ad un proprietario la prospettiva di gestire il suo immobile trattenendo una percentuale molto bassa del reddito prodotto, ma questa formula è la migliore?

Poniamo l’esempio di una prenotazione per due notti effettuata online al costo di € 200,00, dove il property manager lavori con una percentuale del 30%. Logica vorrebbe che il proprietario guadagnasse € 140,00 ed il property manager €60,00. È facile intuire però che un check-in ed il check-out, le pulizie e l’allestimento con biancheria – senza contare la gestione del cliente prima, dopo e durante la prenotazione – difficilmente possono essere coperti da questa somma, per di più se si pensa alla necessità di aggiungere l’IVA. Per questo motivo è uso comune per i property manager che lavorano a percentuale chiedere all’ospite un contributo per le pulizie, che varia da €40,00 a €80,00. Nel caso dell’esempio, al prezzo di vendita si sommerà almeno €40,00 di pulizie a carico del cliente; in questo modo sul prezzo finale pagato dal cliente il margine del property manager non sarà più di €60,00, ma di €100,00. Ovvero il 40% di quanto effettivamente incassato! Inoltre, nel caso in cui la prenotazione arrivi tramite una OTA (AirBnB e Booking sono tra le più conosciute), bisogna detrarre ai €200,00 almeno il 15%, prima di calcolare la percentuale a proprio favore. Nell’esempio di cui sopra avremmo i seguenti risultati:
€200,00 – 15%= €170,00 di cui il 70%, cioè €119,00, andrebbero al proprietario ed il 30%, quindi €51,00 al gestore, che aggiungerà €40,00 di pulizia ed a questo punto avrà già portato il suo margine al 45%. Se a questo aggiungiamo che, in questo tipo di rapporto i property manager non possono fornire garanzie che vadano al di là di impegno formale ad avvisare gli ospiti di evitare di usare in maniera scriteriata le utenze, una volta tolti i costi e le tasse, potremmo rilevare che la percentuale di guadagno netto del proprietario rispetto ai movimenti finanziari differisce da quella prospettata.

Problemi di stagionalità

Esiste un altro tema da considerare relativamente al guadagno a percentuale: la curva dei loro guadagni avrà variazioni molto significative a secondo della stagionalità. Visto l’incredibile trend positivo che sta avendo il mercato degli affitti di breve periodo, durante l’alta stagione il guadagno sarà sicuramente interessante. Tuttavia nei mesi di bassa stagione in cui il property manager è costretto ad abbassare i prezzo degli immobili al fine di attrarre una domanda meno prorompente, il proprietario incasserà importi nettamente inferiori. Questo coincide nella maggior parte dei casi con l’inverno e, nelle città d’arte, con i periodi più caldi dell’estate, cioè proprio nei momento dell’anno in cui il proprietario ha i costi più alti per il mantenimento del suo immobile.

Guadagno a Diaria sugli immobili

Il guadagno a diaria, dove per ogni giorno in cui l’appartamento è occupato, si percepisce un compenso variabile a seconda della lunghezza della prenotazione, potrebbe sembrare meno conveniente ad un primo sguardo, perché il proprietario teme di non riuscire a partecipare appieno al maggior guadagno in occasione di particolari eventi o fiere, dove la grande richiesta permette di spuntare margini più elevati. È altrettanto vero però che questa formula ripaga in pieno il proprietario con maggiori garanzie relative ai costi da lui sostenuti e soprattutto evita le oscillazioni fra guadagni altissimi e bassissimi, garantendo una continuità di reddito che a fine anno regala soddisfazioni pari ed a volte superiori della formula a percentuale. Capiamo perché.

Vantaggi e Svantaggi della Diaria

Il proprietario riceve dal property manager una determinata cifra per ogni notte occupata. Questa cifra è ovviamente molto più alta per le prenotazioni brevi e decresce con l’aumentare della lunghezza del soggiorno degli ospiti. Questo permette alcuni vantaggi:

1. Durante la maggior parte dell’anno, quando si susseguono tante prenotazioni brevi, la diaria risulta davvero alta e si possono guadagnare cifre sicuramente gratificanti al;
2. Costanza di rendimento e controllo sul prezzo minimo che si è disposti ad accettare. Nei periodi di bassa stagione la diaria risulterà sempre quella prescelta, senza picchi al ribasso, sarà il gestore a dover abbassare i propri margini per garantire soddisfazione al proprietario e quindi mantenere l’immobile per la successiva alta stagione;
3. Bollette bloccate. La proprietà ha in carico il pagamento delle utenze, ma solo fino ad una determinata soglia, oltre la quale è il property manager a farsi carico delle utenze. Quando si tira la riga a fine anno il controllo dei costi permette di non vedere il proprio guadagno diminuito ed evita sorprese;
4. Possibilità, per i contratti superiori al mese, di scorporare l’acconto relativo alle spese condominiali ed utenze versato dall’ospite dal guadagno relativo al canone, con ovvi vantaggi dal punto di vista fiscale;
5. Trasparenza totale e nessuna sorpresa sgradita. Il proprietario è sempre a conoscenza di quanto andrà ad incassare, senza doversi preoccupare se una prenotazione è effettuata da una OTA che richiede una percentuale maggiore o minore, né del regime fiscale a cui è soggetto il property manager.

In questo modo con il guadagno a diaria sugli immobili il proprietario ha sempre una buona entrata e non è mai costretto ad abbassare il suo compenso. La curva dei guadagni è più costante rispetto a quella offerta dal rapporto a percentuale, senza per questo essere penalizzante in senso assoluto.

Un piccolo esempio

Un affitto di €1.800,00 per 30 giorni di soggiorno, può fruttare al proprietario €60,00 al giorno. Lo stesso immobile affittato per meno di una settimana, porta nelle tasche del proprietario fino al doppio, €120,00 al giorno. È proprio Il property manager a fare i margini adeguati per permettere, sia a lui che al proprietario, di guadagnare adeguatamente. Con questa formula la comunanza di interessi tra le parti coinvolte viene sempre garantita, così come la perfetta trasparenza dei guadagni.

In Conclusione

Come abbiamo visto entrambe le modalità hanno i loro vantaggi e i loro svantaggi. Sebbene non ci sia una modalità da privilegiare sotto ogni punti di vista, è indubbio che la diaria formula a diaria sia commercialmente più competitiva su entrambi i tipi di affitti, brevi e medi.
Il guadagno a percentuale è premiante per gli affitti brevi, con cifre piuttosto alte soprattutto durante gli eventi. Funziona meno bene sugli affitti di qualche mese visto che i prezzi generati possono essere, a seconda della percentuale trattenuta dal property manager, poco invitanti a livello commerciale per gli ospiti o penalizzanti per il proprietario.

UR NEST Serviced Apartments offre al proprietario la possibilità di scegliere tra le due formule a seconda delle sue preferenze: la percentuale per chi decide di partecipare maggiormente al rischio di impresa dell’attività o la diaria per chi gradisce una maggiore costanza di rendimento e la totale chiarezza nei conteggi di fine mese.
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