BOOKING.COM INTRODUCE L’IVA: I PROPERTY MANAGER MANTENGONO GLI STESSI PREZZI

È notizia recente che dopo un lungo contenzioso con l’Agenzia delle Entrate, il celebre sito di prenotazioni Booking.com introdurrà l’IVA sulle commissioni riscosse per il suo servizio a partire dal 1° di Maggio 2023.
Le reazioni a questa notizia sono state contrastanti ed è bene fare il punto della situazione per avere un po’ di chiarezza. Si ritiene lecito attendersi che il relativo aumento di costi per i proprietari si possa tradurre in un aumento dei prezzi sul mercato degli affitti brevi e medi, ma non per tutti!
Bisogna infatti distinguere fra le tipologie di locatori.

Aumento probabile del 4,12%

Facciamo i giusti distinguo. Da una parte abbiamo i proprietari di immobili che operano come privati tramite locazioni turistiche. Ovvero le strutture non imprenditoriali o non associate ad una partita IVA. Questi soggetti potrebbero essere spinti ad aumentare i loro prezzi in modo da coprire l’applicazione dell’IVA sulle commissioni che Booking richiede per ogni prenotazione. È possibile calcolare che l’aumento dei costi per questi proprietari sarà di poco inferiore al 4%, esattamente il 3,96% dell’incasso totale. Booking trattiene a titolo di commissione il 18% su ogni transazione e da Maggio a questa commissione verrà aggiunta l’IVA al 22%. Nel caso in cui i proprietari privati volessero mantenere gli attuali livelli di guadagno dovranno alzare i prezzi del 4,12%.

Nulla cambia per le strutture imprenditoriali

La struttura dei prezzi degli appartamenti gestiti in forma imprenditoriale, come ad esempio le case per vacanza, continueranno a seguire le regole attuali, applicando l’IVA al 10% sugli incassi e la reverse charge sulle commissioni dei portali.
Non ci saranno quindi cambiamenti di sorta nella struttura dei costi, se non il fatto che verrà colmato l’ingiustificato vantaggio tributario di cui hanno goduto i privati nel momento in cui Booking non applicava correttamente la tassazione sulle proprie commissioni. I privati che operano tramite locazioni turistiche inoltre continueranno a non poter dedurre i costi di commissioni ed IVA sulle stesse, ma questo era già da tenere conto precedentemente nella composizione della propria tariffa.

Il confronto fra locatori con l’IVA introdotta da Booking.com

La differenza di condizioni è presto detta.
Su un soggiorno di € 100 incassato tramite Booking.com, un privato dovrà pagare dal 1° Maggio il 22% di IVA sul 18% di commissioni, ovvero € 3,96 nel nostro esempio.
Per la stessa tipologia di affitto, nulla cambia rispetto ad oggi per un Property manager che potrà proporre l’affitto sempre a € 1.000 comprendendo già i costi inerenti alle imposte.

In conclusione

Questa notizia si inserisce in un contesto di sempre maggiore professionalizzazione e controllo da parte delle Istituzioni del mercato degli affitti brevi. Inoltre, in questo periodo storico e di inflazione galoppante, anche un semplice 4% in più sul costo di un immobile in affitto, si fa sentire. Il vantaggio di dare in gestione il proprio immobile ad un Property manager professionale, permette non solo di togliersi ogni angoscia derivante dalla mancata o parziale conoscenza di tutte le novità normative introdotte, ma anche nel mantenere i costi sempre concorrenziali, continuando a godere di ottimi e continuativi guadagni per il proprietario dell’immobile, come abbiamo spiegato qui.

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