LA NOSTRA OPINIONE SUL MONDO DEGLI AFFITTI BREVI E MEDI; INTERVISTA AL CEO DI UR NEST SIMONE TORTINI

Oggi intervistiamo Simone Tortini che dal 2013 guida Driope, azienda specializzata in affitti brevi e medi con sede a Bologna, proprietaria del marchio UR NEST. L’intervista ha lo scopo di svelare il punto di vista di un esperto del settore sulla situazione attuale dell’attività extra-alberghiera; fra crisi Covid, leggi e concorrenza.

D: Qual è la situazione degli affitti brevi e medi oggi in Italia?

R: In questi anni le cose sono cambiate molto velocemente. Nel 2019 il settore era all’apice ed il mercato era caratterizzato da un’offerta sovrabbondate. Nel 2020, ovviamente a causa della crisi pandemica, si è avuta una fortissima flessione. Molti Property manager sono stati costretti a uscire dal mercato, creando ottime occasioni per chi è riuscito a tenere duro e superare l’anno. La situazione è migliorata lentamente durante il 2021: nel corso di quest’ultimo anno, pur senza un vero e proprio lockdown nazionale, abbiamo di fatto avuto dovuto affrontare dei periodi di chiusura forzata. Dal secondo semestre dell’anno invece le prenotazioni sono tronate crescere spinte dall’entusiasmo e dalla rimozione delle limitazioni ai viaggi. C’è voglia di affitti brevi: c’è voglia di incontrarsi, di fare nuove esperienze e tornare a viaggiare.

D: Qual è il comparto che traina il mercato al momento?

R: Sicuramente quello business, il leisure invece risente ancora di tutte le contingenze e incertezze dettate dalla pandemia. La richiesta da parte delle aziende è alta anche perché, come dicevamo, il numero di concorrenti si è contratto. Questo ci sta portando a concentrarci sull’ampliamento del portafoglio di appartamenti gestiti, per far fronte alla grande quantità di richieste. Richieste che sono cambiate rispetto al passato. Si è passati da un soggiorno medio di 8/9 notti ad uno di 30 notti. Ciò richiede ovviamente un numero di strutture sempre maggiore e ci permette di ottenere livelli di saturazione senza precedenti rispetto al periodo pre-covid19. Il trend che vede allungarsi i periodi medi di permanenza ci porta a differenziarci ancora di più dal comparto hôtellerie, dove i soggiorni hanno una durata molto inferiore.

D:Cosa ricercano maggiormente i vostri clienti?

R: Probabilmente la flessibilità. Poter accedere ad un immobile arredato e corredato entro 24h, ed avere possibilità di recesso semplice e veloce, sono elementi molto apprezzate dai nostri clienti. In questo momento le richieste più frequenti sono per i periodi plurimensili. E questo avviene perché l’utilizzo degli appartamenti è per lo più per motivi di studio o lavoro. In sostanza i clienti leisure, ovvero i turisti, non rappresentano in questo momento la maggioranza degli ospiti e spesso riescono a trovare posto solo negli spazi disponibili sul calendario fra un cliente business e l’altro. Per questo motivo la domanda rimane molto vivace e molti degli appartamenti sono già affittati fin alla prossima primavera. Anche il comparto del turismo tornerà a crescere però, ne sono sicuro.

D: Durante la crisi Covid avete avuto aiuti concreti da parte del Governo?

R: Sicuramente sì. Ci sono state varie misure che nell’insieme sono state piuttosto efficaci per “parare il colpo”. Tuttavia per molti non sono bastati. Le aziende che avevano situazioni di indebitamento pregresso, o i property mananger che avevano preso accordi di “vuoto per pieno” con i proprietari, in molti casi non sono riusciti a proseguire l’attività. Chi invece aveva alle spalle una situazione finanziaria stabile e contratti flessibili è sopravvissuto. Per tutti, però, il contraccolpo è stato forte. Come è facile intuire
abbiamo patito lunghi mesi dove la domanda di alloggi per brevi e medi periodi è crollata. Ma in fondo non vi era possibilità di muoversi. E quindi gli aiuti sono serviti unicamente per pagare una piccola parte dei costi fissi.

D: In una fase così delicata qual è stato il vostro rapporto con i proprietari degli immobili?

R: Il nostro rapporto con i proprietari è stata la chiave per superare la crisi! Se non ci fosse stato un rapporto di fiducia reciproca costruito negli anni sarebbe stato molto più difficile superarla. Mi inorgoglisce che la maggior parte dei proprietari durante le fasi più burrascose della crisi abbia seguito la consulenza che abbiamo offerto. Affidandosi alla nostra professionalità, sono stati in grado di continuare a trarre reddito dai loro immobili. Diamo sempre un quadro preciso della situazione e uno specchietto di guadagni potenziali preventivo. Ma di fronte ad un mercato completamente sconquassato dagli eventi, abbiamo dovuto spiegare come tutte le esigenze fossero da rivedere. E da adeguare alla situazione. I proprietari degli immobili ci hanno capiti. Adeguando le reciproche aspettative al momento storico, siamo riusciti a portare avanti la nostra collaborazione in maniera soddisfacente.

D: Esattamente cosa avete fatto?

R: Abbiamo studiato formule adatte al momento, cercando di essere massimamente flessibili per rispondere alle richieste del mercato. In questo modo i proprietari nostri partner hanno potuto continuare a maturare del reddito anche durante il picco pandemico. Seppur in misura ridotta. La loro fiducia ha consentito all’attività di proseguire e gli ha assicurato quelle entrate piene con le quali siamo tornati a compensarli dalla scorsa estate. Di questo sono molto grato. Ora, grazie alle misure anti-Covid, la situazione sembra essersi stabilizzata, quindi è il momento di evolvere ulteriormente lo nostra offerta.

D: La tua previsione per il futuro?

R: La crisi pandemica non è ancora completamente domata, ma sono fiducioso. Abbiamo numeri in netto miglioramento rispetto al 2020. E speranze concrete di tornare ad una redditività pre-Covid già dal prossimo anno. È veramente incoraggiante vedere come la gente riprenda quelle attività che sono state impossibili durante gli ultimi 2 anni. Compresa quella di curarsi. A Bologna un importante bacino di utenza è rappresentato da chi viene in città per affidarsi alle cure delle eccellenti strutture ospedaliere. Si tratta di persone spesso accompagnate da familiari, che si muovono da tutta Italia per venire qui a seguire trattamenti specialistici. Che possono durare anche di mesi; anche questo tipo di pubblico sta tornando a crescere. Perché durante il Covid la stragrande maggioranza dei trattamenti sono stati rimandati a fine emergenza. Il futuro? Per sapere come si svilupperanno le cose dovremo per forza osservare le decisioni politiche. Decisioni che seguono le ondate ed il monitoraggio dei casi di Covid. L’offerta di alloggi disponibili entro 24h per qualche notte o qualche mese è diminuita drasticamente rispetto al 2019, ma la domanda è viva e dinamica.
Il mercato degli affitti brevi e medi sarà sempre più importante in futuro, così come acquisterà maggior centralità la figura del property manager. Sta a noi il compito di mettere a reddito gli immobili dei nostri partner, togliendo loro ogni onere e pensiero di gestione. Vogliamo che ai nostri proprietari vada solo la gratificazione economica e il piacere di far apprezzare case che diversamente sarebbero poco vissute. E rappresenterebbero per lo più un costo.